Zuletzt aktualisiert: April 2026
Auf einen Blick:
Wer sein Haus oder seine Wohnung energetisch saniert, kann bis zu 40.000 Euro direkt von seiner Einkommensteuerschuld abziehen, verteilt über drei Jahre. Das macht § 35c EStG zu einem der attraktivsten Förderwege für selbstnutzende Eigentümer, insbesondere bei größeren Sanierungsprojekten.
Im Gegensatz zu BAFA-Zuschüssen oder KfW-Krediten ist keine Antragstellung vor Baubeginn erforderlich. Der entscheidende Haken: Wer staatliche Förderung in Anspruch nimmt, kann den Steuerbonus für dieselben Maßnahmen nicht mehr nutzen.
Die Steuerermäßigung steht all jenen offen, die folgende Voraussetzungen erfüllen:
Nutzen Sie nur einen Teil des Gebäudes selbst, weil Sie zum Beispiel eine Einliegerwohnung vermieten, können Sie die Sanierungskosten anteilig nach den selbstgenutzten Quadratmetern geltend machen. Für Immobilien im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gilt die Förderung ebenfalls.Wichtig: Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG setzt voraus, dass Sie Einkommensteuer zahlen. Wer keine oder sehr wenig Steuern schuldet, profitiert entsprechend weniger. Nicht genutzte Ermäßigungsbeträge können weder vor- noch zurückgetragen werden.
Das Finanzamt erstattet 20 Prozent der förderfähigen Kosten direkt von der Steuerschuld, bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro pro Objekt.
Dieser Betrag wird auf drei aufeinanderfolgende Steuerjahre verteilt:
| Sanierungs- kosten |
Gesamt- erstattung |
Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 |
| 25.000 € | 5.000 € | 1.750 € | 1.750 € | 1.500 € |
| 50.000 € | 10.000 € | 3.500 € | 3.500 € | 3.000 € |
| 100.000 € | 20.000 € | 7.000 € | 7.000 € | 6.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 14.000 € | 14.000 € | 12.000 € |
Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand: November 2025)Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt pro Objekt, nicht pro Person oder Haushalt. Wenn Sie mehrere selbstgenutzte Immobilien besitzen, also zum Beispiel eine Erst- und eine Zweitwohnung, können Sie für jedes Objekt separat bis zu 40.000 Euro geltend machen.Haben Sie einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten zur Begleitung der Sanierung beauftragt, können Sie dessen Kosten zu 50 Prozent als Steuerermäßigung absetzen, und zwar bereits vollständig im ersten Jahr.
Für den Fenstertausch gilt die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) als Maßstab. Die Mindestanforderung für den Steuerbonus:
Das ausführende Fachunternehmen muss nach Abschluss der Arbeiten eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellen. Seit dem 1. Januar 2025 ist ausschließlich die neue Musterbescheinigung des Bundesministeriums der Finanzen vom 23. Dezember 2024 zu verwenden. Jedes gewerblich tätige Fachunternehmen, das sich auf Fenstermontage spezialisiert hat, ist zur Ausstellung dieser Bescheinigung berechtigt.Die Kosten für die Erstellung der Bescheinigung können vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG und staatliche Förderprogramme wie BAFA-Zuschüsse oder KfW-Kredite schließen sich für dieselben Maßnahmen gegenseitig aus. Sie müssen sich vor Beginn der Sanierung für einen Weg entscheiden.Als grobe Orientierung gilt: Planen Sie eine umfassende Sanierung mit Gesamtkosten nahe an 200.000 €, ist der Steuerweg mit bis zu 40.000 € Rückerstattung besonders attraktiv. Handelt es sich hingegen um eine einzelne Maßnahme wie den reinen Fenstertausch, kann der BAFA-Zuschuss kurzfristig vorteilhafter sein. Er wird direkt nach Abschluss ausgezahlt, ohne dass Sie zunächst in Vorleistung gehen müssen.
Ein weiterer Unterschied: Die Steuerermäßigung erfordert keine Antragstellung vor Baubeginn. Sie geben die Kosten erst in der Steuererklärung für das Jahr an, in dem die Maßnahme vollständig abgeschlossen und vollständig bezahlt wurde.Wichtig: Kombinieren Sie die Steuerermäßigung nicht mit § 35a EStG (Handwerkerleistungen) für dieselben Aufwendungen. Dies ist nicht zulässig.
Zahlung: Die Rechnung darf keinesfalls bar bezahlt werden. Das Finanzamt akzeptiert nur unbare Zahlungen, die anhand eines Kontoauszugs nachgewiesen werden können. Bewahren Sie alle Belege mindestens zwei Jahre auf.Zeitpunkt der Geltendmachung: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 13. August 2024 (Az. IX R 31/23) können Kosten erst in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem die Maßnahme vollständig abgeschlossen und vollständig bezahlt ist. Bei Ratenzahlungen verschiebt sich der Zeitpunkt auf die letzte Rate.
Frist: Die Förderung gilt für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 vollständig abgeschlossen wurden. Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2029 noch laufen, sind nicht mehr förderfähig.Keine Vor- oder Rückträge: Nicht genutzte Steuerermäßigungsbeträge verfallen, zum Beispiel wenn die Steuerschuld in einem Jahr niedriger ist als der Erstattungsbetrag. Eine Übertragung in andere Jahre ist nicht möglich.
1. Sanierungsvorhaben planen und prüfen, ob die Maßnahmen nach § 35c EStG förderfähig sind und ob die Mindestanforderungen der ESanMV eingehalten werden können.2. Fachunternehmen beauftragen. Das Unternehmen muss im entsprechenden Bereich gewerblich tätig sein und die Bescheinigung nach der neuen Musterbescheinigung (Stand: Dezember 2024) ausstellen können.3. Sanierung durchführen lassen und alle Rechnungen per Überweisung bezahlen. Belege sorgfältig aufbewahren.
4. Bescheinigung des Fachunternehmens anfordern und prüfen, dass das Datum des Abschlusses, die Adresse der Immobilie und die ausgeführten Maßnahmen vollständig enthalten sind.5. Steuererklärung abgeben: In jedem der drei Förderjahre die Anlage Energetische Maßnahmen ausfüllen und einreichen.6. Steuerbescheid prüfen: Die Ermäßigung mindert die Steuerschuld direkt, nicht das zu versteuernde Einkommen.
Nein, das ist nicht möglich. Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG und staatliche Förderprogramme wie BAFA-Zuschüsse oder KfW-Kredite schließen sich für dieselben Maßnahmen gegenseitig aus. Wer für eine Maßnahme einen BAFA-Zuschuss erhalten hat, kann für diese Maßnahme keine Steuerermäßigung mehr geltend machen, und umgekehrt. Sie müssen sich vor Beginn der Sanierung für einen der beiden Wege entscheiden.
Nein, das ist einer der wesentlichen Vorteile gegenüber den BAFA- und KfW-Programmen. Bei der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG gibt es keine Antragstellung vor Baubeginn. Sie geben die Kosten einfach in der Steuererklärung für das Jahr an, in dem die Maßnahme vollständig abgeschlossen und vollständig bezahlt wurde.
Für Fenster und Fenstertüren gilt ein Uw-Wert von maximal 0,95 W/(m²K). Dieser Wert ist in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt. VFF-Fachbetriebe helfen Ihnen, die richtigen Fenster für Ihr Gebäude zu finden, und stellen die erforderliche Musterbescheinigung aus.
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Alle geförderten Maßnahmen müssen bis zu diesem Datum vollständig abgeschlossen und bezahlt sein. Für Projekte, die bis Ende 2029 nicht fertiggestellt werden, entfällt der Steuerbonus.
Ja, sofern Sie das Objekt selbst bewohnen und es nicht vermieten. Auch Ferienhäuser und Zweitwohnungen sind förderfähig, sogar wenn sie sich in einem anderen EU- oder EWR-Staat befinden. Vermieten Sie die Ferienwohnung zeitweise, entfällt der Steuervorteil für die Zeiträume der Vermietung.
Der überschüssige Betrag verfällt. Eine Vor- oder Rücktragsmöglichkeit in andere Steuerjahre gibt es bei § 35c EStG nicht. Wer nur wenig Einkommensteuer zahlt, profitiert deshalb möglicherweise nur eingeschränkt von dieser Förderung und sollte in diesem Fall prüfen, ob ein BAFA-Zuschuss die bessere Alternative ist.
